Anche quest’anno – per il quarto anno consecutivo – l’Istituto per la Competitività (I-Com), ENEA e la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionisti (FIAIP) hanno rinnovato la reciproca collaborazione per monitorare le dinamiche del mercato immobiliare in funzione delle caratteristiche energetiche degli edifici. La promozione di edifici residenziali a basso consumo energetico è, infatti, un tassello chiave per il raggiungimento degli obiettivi energetico/ambientali che l’Unione europea, insieme ai suoi Stati Membri, si è data nel medio e lungo periodo. Prova ne è la recente pubblicazione del così detto Winter Energy Package il 30 novembre 2016 da parte della Commissione, che contiene una serie di proposte normative per il settore energetico e in cui trova ampio spazio la proposta di revisione delle direttive sull’efficienza energetica degli edifici e l’elaborazione di una strategia per il raggiungimento di uno stock di edifici ad energia quasi zero entro il 2050.
Come negli anni precedenti, da una parte, sono state analizzate le transazioni immobiliari nell’anno di riferimento (il 2016) rispetto alla classe energetica degli edifici presenti sul mercato, dall’altro si è indagato sulla percezione dei diversi attori del mercato immobiliare rispetto all’importanza del tema efficienza energetica, osservata attraverso la mediazione degli agenti immobiliari professionisti. I dati che riportiamo sono il frutto delle elaborazioni delle risposte di oltre 500 agenti immobiliari.
Il mercato immobiliare sembra aver lasciato alle spalle la profonda crisi che ha caratterizzato gli anni 2007-2013. I dati dell’Agenzia delle entrate certificano un 2015 in ripresa per quanto riguarda il numero di transazioni immobiliari (+6,5%) e le proiezioni dei dati per il 2016 si attestano su una crescita a due cifre (fonte Agenzia delle Entrate). Sul fronte dei prezzi l’ISTAT registra un andamento che tende alla stabilizzazione dei prezzi, dopo la consistente contrazione degli anni precedenti, in particolare per il segmento degli edifici esistenti. Si consolida il trend degli investimenti nelle abitazioni con un aumento del dato relativo alle ristrutturazioni e un segno meno per gli investimenti in nuovi edifici ad uso abitativo (fonte ANCE).
Anche per il 2016 i dati delle compravendite immobiliari nel comparto residenziale presentano una netta dominanza degli edifici in classe G, il cui peso è compreso in una forchetta tra il 66% dei monolocali (dato questo in calo di 7 punti percentuali rispetto al 2015) e il 56% delle ville unifamiliari. Si riduce, rispetto all’anno precedente, la percentuale gli edifici compravenduti appartenenti alle prime tre classi energetiche (A+, A e B) con valori che variano tra il 3% e il 7% a seconda della tipologia di immobile.
Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP
In leggera discesa anche il peso degli immobili energeticamente più performanti di pregio. Se nel 2015 le classi energetiche A+, A e B pesavano per un 15% sul totale delle vendite, nel 2016 il dato scende al 14%. Critica la situazione degli edifici situati nei centri storici (lo stesso dato supera di poco il 6%) – anche per la difficoltà di eseguire interventi di retrofit – e degli edifici situati in estrema periferia (5,7%), mentre è migliore per gli immobili ricadenti nelle zone semi centrali e periferiche (circa il 10%).
Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP
L’analisi dei dati rispetto allo stato di conservazione dell’immobile mostra un netto aumento degli edifici nuovi in classi energetiche elevate (erano poco meno del 50% gli edifici compravenduti in classe energetica A+, A o B nel 2015 e passano ad un 60% nel 2016) confermando la buona qualità degli edifici di nuova costruzione. Stabili i dati relativi agli edifici esistenti, con un 10% circa degli immobili in buono stato di conservazione o recentemente ristrutturati che appartengono alle prime tre classi energetiche, mentre permane, per ovvie ragioni, la criticità degli immobili da ristrutturare (il 90% ricade nelle classi G o F). Poco più dell’11% degli edifici ristrutturati, invece ricade nelle prime tre classi energetiche, in continuità con l’anno precedente.
Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP
Anche quest’anno lo studio si è soffermato su aspetti più qualitativi, analizzando il sentiment dei mediatori immobiliari professionali rispetto ad una molteplicità di aspetti. Migliora il dato relativo alla valutazione della capacità sia di chi compra e di chi vende un immobile di saperne valorizzare le caratteristiche energetiche: rispettivamente il 51% e il 40% ha una capacità almeno sufficiente (i dati del 2015 erano invece pari al 47% e 34% rispettivamente).
Sempre ambivalente la funzione di bussola per il mercato rispetto a immobili energeticamente performanti dell’APE: per il 58% degli intervistati non serve ad orientare le scelte di chi compra o vende un immobile, mentre per i professionisti del settore non è utile per il 40%. Per aumentare l’utilità rispetto ai clienti l’azione che trova maggiore consenso è quella di rendere l’APE uno strumento dinamico che consenta all’acquirente di capire quali saranno i suoi consumi energetici reali nel momento in cui andrà ad abitare nell’immobile acquistato. Utile sarebbe anche esplicitare – nell’ordine- le seguenti caratteristiche connesse alla qualità energetica dell’immobile:
- isolamento (soffitto, pareti, etc.)
- infissi ad alte prestazioni
- presenza di sistemi di produzione di energia alternativa
Divide invece gli addetti ai lavori la proposta di inserire una specifica voce nei listini immobiliari legata agli immobili “ristrutturati green”: 52% sono i contrari, prevalentemente perché sarebbe difficile stimare un valore aggiuntivo rispetto alla categoria “ristrutturato”. Interessanti le motivazioni che, secondo gli agenti immobiliari professionisti intervistati, portano ad una scarsa attenzione da parte dei clienti rispetto agli immobili in classe energetica elevata: la disponibilità di spesa, il livello culturale e consapevolezza ambientale e la scarsa fiducia nel sistema di etichettatura energetica degli immobili sono, in ordine, le prime tre voci identificate.
La scarsa percezione del valore di mercato degli immobili di classe energetica più elevata rappresenta anche la principale barriera percepita all’accesso al credito per ristrutturazioni energetiche, come mostra il grafico di seguito riportato.
Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP
Il dato che emerge con più chiarezza dall’indagine 2016 è probabilmente quello legato agli immobili di nuova costruzione: l’efficienza energetica ha decisamente preso piede per il segmento dei nuovi edifici residenziali e, in una certa misura, per gli edifici di pregio. Rimane invece ampiamente irrisolto il tema dello stock degli edifici esistenti. La complessità di questo segmento deve essere affrontato da innumerevoli fronti, che vanno dalla consapevolezza degli attori del mercato, alla disponibilità di strumenti adeguati per codificare e comunicare le prestazioni energetiche degli edifici, fino al tema dell’accesso al credito. Tutti questi elementi dovranno essere tenuti nella giusta considerazione nell’elaborazione delle future politiche per la decarbonizzazione del settore residenziale in via di definizione a livello europeo e conseguente trasposizione a livello di normativa nazionale. Dovrebbero inoltre trovare un adeguato spazio di trattazione all’interno della nuova Strategia Energetica Nazionale di prossima elaborazione.
