Efficienza energetica e mercato immobiliare. I dati 2019

Articolo
Franco D'Amore e Antonio Disi

L’edizione 2020 del monitoraggio sulle dinamiche del mercato immobiliare italiano (dati 2019) relativamente al tema dell’efficienza energetica cade in un momento particolarmente delicato per il nostro Paese, con l’irruzione dell’emergenza legata al contagio da Covid-19 che ha sconvolto le nostre abitudini e stili di vita, oltre a imporre il blocco di molte attività economiche. I dati non risentono ancora, per ovvie ragioni temporali, degli effetti di breve termine di questo evento. Ma la durata verosimilmente non breve delle misure adottate dai governi europei (Italia in primis) e in molti paesi extra-Ue per fronteggiare l’emergenza e le severe conseguenze che queste avranno sul sistema economico nazionale, europeo e globale nel medio e lungo termine non possono non influenzare anche la lettura dei dati che stiamo per presentare.

Il contesto pre-Covid-19 sembrava essere molto incoraggiante per gli investimenti in efficienza energetica in edilizia nel decennio che è appena iniziato. Si è infatti concluso, ad inizio anno, il lungo iter di definizione del Piano Integrato Energia e Clima, lo strumento previsto dal Clean Energy Package europeo (Regolamento EU/2018/1999) per dare uniformità alle politiche nazionali volte a raggiungere gli obiettivi climatici e ambientali al 2030 dell’Unione europea. L’Italia ha presentato un piano particolarmente ambizioso per quanto riguarda la diffusione delle fonti rinnovabili, della decarbonizzaizone e per promuovere l’uso efficiente dell’energia. Su quest’ultimo punto la versione definitiva del Piano conferma gli obiettivi di risparmio sugli usi finali di energia, quantificati in 9,3 Mtep/anno al 2030. Di questi, più di un terzo dovrà venire dal settore residenziale (3,3 Mtep). Per ovvie ragioni, i risparmi in questo segmento deriveranno principalmente dalla ristrutturazione degli edifici esistenti, e dunque – in ultima analisi – da una accelerazione negli investimenti in ristrutturazioni profonde.

Sempre ad inizio anno, poi, i primi passi della nuova Commissione europea presieduta da Ursula von der Leyen avevano fatto intravedere la ferma decisione di rendere ancor più stringenti i vincoli sulle riduzioni delle emissioni climalteranti al 2030, con una conseguente revisione al rialzo per quanto riguarda i target nazionali su efficienza energetica e rinnovabili.

I DATI 2019

Di seguito riportiamo una analisi dei dati 2019 sul monitoraggio delle dinamiche del mercato immobiliare in funzione delle caratteristiche energetiche degli edifici, frutto della collaborazione tra l’ENEA, l’Istituto per la Competitività (I-Com) e la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionisti (FIAIP), giunto alla settima edizione.

In Figura 1 sono riportati i dati per l’intero campione analizzato. Quasi il 70% del campione è costituito da edifici appartenenti alle ultime tre classi in termini di prestazioni energetiche (E, F, G), mentre solo il 12% ha una classe energetica elevata (A1-4 e B), dimostrando inequivocabilmente il notevole peso degli immobili con scarse prestazioni energetiche all’interno del mercato immobiliare italiano.

La Figura 2 evidenzia la ripartizione delle varie classi energetiche in funzione della tipologia di immobile compravenduto. Si consolida il generale trend positivo riscontrato negli scorsi anni, con una progressiva riduzione degli edifici compravenduti ricadenti nella classe energetica più scadente (la G), che si attesta intorno al 40% per monolocali e bilocali, al 37% per i trilocali, per scendere intorno al 34% delle ville unifamiliari e al 24% per le villette. Specialmente per queste due ultime categorie di abitazioni, il miglioramento del dato rispetto all’anno precedente è molto positivo. La scarsa qualità energetica degli edifici compravenduti rimane però sempre una caratteristica marcata del mercato immobiliare italiano con percentuali di edifici ricadenti nelle ultime classi energetiche (D-G) che si attestano intorno al 85% per monolocali, bilocali e trilocali e intorno al 73% per villette e unifamiliari.

Anche la distribuzione per classe energetica rispetto all’ubicazione dell’immobile, mostrata in Figura 3, presenta dinamiche interessanti.
Compie un balzo di quasi 10 punti rispetto all’anno precedente la percentuale di immobili di pregio nelle classi energetiche più performanti (A1-4 e B) passando dal 28% del 2018 al 37% del 2019. Incoraggiante anche il dato relativo alle abitazioni situate in zone centrali (16%) mentre, passando dalle zone semicentrali alle zone di estrema periferia, il dato varia dal 14% all’8%.

In Figura 4 riportiamo i dati della distribuzione per classe energetica degli immobili compravenduti nel 2019 per i diversi stati di conservazione delle abitazioni. Questo dato è, a nostro avviso, estremamente significativo in quanto fornisce importanti indicazioni relativamente a due segmenti cruciali su cui andare ad incidere per migliorare la qualità energetica del patrimonio immobiliare: gli edifici di nuova costruzione e gli immobili ristrutturati. Molto significativi i dati degli immobili nuovi con eccellenti prestazioni energetiche e, ancor più importante, la buona performance degli edifici ristrutturati.

Significativo è analizzare l’evoluzione temporale della distribuzione degli immobili compravenduti per stato di conservazione nelle prime classi energetiche, come mostrato in Figura 5. Continua la crescita del dato relativo agli immobili nuovi, che tocca il nuovo record dell’80% delle abitazioni di nuova costruzione certificate nelle classi A e B. Molto interessante anche la crescita registrata negli untimi tre anni rispetto agli immobili ristrutturati, che compie nel 2019 un balzo di 14 punti percentuali rispetto all’anno precedente, attestandosi intorno al 36%. Non sorprende, invece, il dato modesto relativo ai comparti dell’usato in buone condizioni e -ancor di meno – il dato degli edifici da ristrutturare.

Il dato positivo sugli edifici di nuova costruzione si inquadra bene nella necessità di dover rispettare gli elevati standard imposti per legge alle nuove costruzioni, ma anche – a nostro avviso – in una più qualificata domanda e offerta nel segmento delle nuove costruzioni, in cui l’elevata efficienza energetica dell’immobile rappresenta un indispensabile vantaggio di mercato. Anche il consolidamento della importante crescita dei numeri relativi al segmento del ristrutturato fa ben sperare nel fatto che l’efficienza energetica sia uno degli aspetti che viene sempre più curato con attenzione nella fase di ristrutturazione edilizia.

I dati positivi fin qui registrati non devono far abbassare la guardia sulla necessità di rendere ancora più dinamico il settore dell’efficienza energetica degli edifici, anche in prospettiva rispetto agli obiettivi nazionali per il settore assunti dall’Italia per il 2030.

Quali barriere caratterizzano, secondo la percezione degli agenti professionisti, il mercato immobiliare rispetto alla preferenza di edifici energeticamente efficienti?

Come mostrato in Figura 6, la capacità di spesa dell’acquirente è percepita come la principale barriera, seguita – quasi a pari merito – da considerazioni di carattere economico (percezione di un rapporto sfavorevole tra costi e benefici di un edificio energeticamente performante) e da fattori culturali.

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Il tema di una maggiore riconoscibilità degli edifici energeticamente performanti da parte degli attori di mercato è una esigenza che inizia a farsi sentire con chiarezza tra gli operatori. Se infatti il 67% degli intervistati dichiara che l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è uno strumento efficace per far riconosce al cliente i benefici di una qualità dell’immobile dal punto di vista del confort, quasi il 90% dei partecipanti all‘indagine hanno dichiarato di vedere con favore l’introduzione nei listini della voce “ristrutturato green” per fornire una quotazione di mercato più riconoscibile per immobili riqualificati anche dal punto di vista energetico.

Questo potrebbe contribuire anche a mitigare la principale barriera che, secondo gli agenti immobiliari intervistati, il sistema creditizio incontrata nell’offrire prodotti di finanziamento che possano supportare la riqualificazione energetica degli immobili, ovvero la mancanza di un adeguato riscontro in termini di maggior valore di mercato degli immobili energeticamente efficienti (vedi Figura 7).

Mercato

Inoltre, sempre secondo la percezione degli agenti immobiliari che hanno partecipato alla ricerca, si potrebbero meglio evidenziare, negli annunci immobiliari, alcune caratteristiche connesse alla qualità energetica di un edificio tra cui l’isolamento termico, la presenza di infissi ad alte prestazioni e impianti di riscaldamento e climatizzazione ad alta efficienza, come dettagliato in Figura 8.

Mercato

CONCLUSIONI E QUESTIONI APERTE

La lettura dei dati 2019 sulle tendenze del mercato immobiliare rispetto al tema dell’efficienza energetica restituisce quindi un quadro incoraggiante. L’efficienza energetica sembra affermarsi come un elemento indispensabile per l’offerta immobiliare, almeno in alcuni segmenti di mercato quali le nuove costruzioni e le costruzioni di pregio. Anche dal segmento del ristrutturato vengono segnali molto positivi, sebbene i margini di miglioramento siano ancora importanti. Rimane però ancora da aggredire l’enorme potenziale rappresentato dagli immobili da ristrutturare. Sempre più importante sarà quindi porre l’attenzione, anche degli strumenti di policy e di incentivazione, agli interventi di ristrutturazione profonda degli edifici condominiali, a cui fanno riferimento molte delle abitazioni ricadenti nelle zone semiperiferiche, periferiche e di estrema periferia che abbiamo visto avere performance energetiche particolarmente scadenti.

Su questa dinamica sostanzialmente positiva non possiamo però sottacere le preoccupanti incognite gettate dal mutato orizzonte. Quali conseguenze avrà la pandemia di COVID-19 e le relative misure di contenimento sul mercato immobiliare? Come impatterà, più in generale, su contesto macroeconomico nazionale, europeo e globale? Come cambierà la capacità di spesa delle famiglie? Quali dinamiche si innesteranno nel sistema del credito? Infine, come verranno rimodulati i fondi pubblici dedicati alla promozione dell’efficienza energetica degli edifici?

Al momento non esiste una chiara risposta a queste domande e molto dipenderà dalla durata e dall’intensità delle misure restrittive adottate e dagli strumenti messi in campo per l’uscita dalla inevitabile crisi economica innescata dalla pandemia. Mai come in questo momento, però, il rapporto con la nostra abitazione si è rafforzato ancora più di quanto non lo fosse in passato. La casa è diventata il luogo della sicurezza, il rifugio, un ambiente di lavoro, di studio, di comunità rafforzata. Al termine dell’epidemia , gli abitanti del nostro Paese vorranno tornare alla normalità dell’outdoor ma, al contempo, saranno spinti ad investire sulla propria abitazione per migliorarla. La resilienza del rischio spingerà a rinsaldare valori, a migliorare quegli ambienti che ci hanno ospitato per tanti giorni, a renderli più funzionali perché ci siamo accorti che gli impianti andrebbero potenziati e di quanto sia importante avere a disposizione tecnologie più performanti a supporto della nostra vita. Poi la casa è sinonimo di famiglia, di futuro e di sicurezza.

L’efficienza energetica, in questo modello, potrà rappresentare il mezzo attraverso cui raggiungere benefici quali comfort, sicurezza strutturale ed economica, benefici per la salute, riduzione delle spese di manutenzione e di gestione e , chiaramente, aumento del valore degli immobili.

In tale direzione, coniugare quanto più possibile la ripartenza economica del nostro Paese con le esigenze di decarbonizzazione appare una strada obbligata. Il cambiamento climatico continuerà a rappresentare infatti un elemento di forte rischio per la sicurezza e il benessere delle nostre comunità a livello globale, regionale, nazionale e locale, necessitando ingenti investimenti in termini di mitigazione e adattamento.

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