Immobiliare, il mercato dopo il lockdown

Articolo
Giorgia Pelagalli
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Il mercato immobiliare italiano chiude il primo semestre del 2020 con una riduzione del volume delle transazioni di quasi un terzo. La seconda decade del terzo millennio è sicuramente iniziata in maniera anomala per la comunità globale e, come era possibile immaginare, anche il settore del real estate nazionale ha subito le conseguenze della pandemia da coronavirus. I cambiamenti non hanno riguardato solo la quantità di scambi e i prezzi, ma anche la composizione della domanda, che si è modificata a favore di case più grandi e adatte a conciliare vita domestica e impegni lavorativi.

Quanto emerso da uno studio dell’istituto indipendente di studi e ricerche “Scenari Immobiliari” è la rappresentazione di un mercato che, sebbene stesse preparandosi a un anno in accelerazione, ha dovuto affrontare una battuta di arresto in conseguenza delle misure di contenimento del contagio che hanno bloccato il Paese da marzo. A seguito della riapertura del mercato immobiliare a giugno, l’istituto ha presentato le prime stime sugli andamenti del settore, in occasione della presentazione del 28° Forum “Après le déluge” che si terrà a S. Margherita Ligure l’11 e il 12 settembre.

Il numero di transazioni si è abbattuto in maniera drastica tra il primo semestre del 2019, quando si contavano 325.000 operazioni, e lo stesso periodo del 2020, in cui se ne sono rilevate solo 230.000. Questo crollo è pari a una riduzione di 29,2 punti percentuali, valore di cui si intuisce ancor di più il peso se confrontato con la variazione avvenuta tra il 2018 e 2019, che al contrario, aveva avuto il segno positivo. Ovvero +12,1%.

Sembra che le grandi città non abbiano sofferto la pandemia in modo particolare. Roma, che aveva registrato un calo modesto del volume delle compravendite (-13,5%) nel periodo in considerazione, ha già recuperato un ritmo regolare e anche Milano, dopo la riduzione del 16,1% delle trattative, è riuscita a ritornare sui livelli pre-Covid, almeno nel comparto delle nuove costruzioni, mentre in quello dell’usato, la ripresa procede con maggior lentezza.

Al contrario, qualche difficoltà è stata riscontrata dai centri abitati medio-piccoli che hanno dovuto affrontare una notevole contrazione della domanda di affitto. Il settore dello short rent infatti ha risentito sia della fuga degli studenti fuorisede dai poli universitari, sia del debole afflusso di turisti nelle località di vacanza. Tuttavia, cresce la domanda per case da villeggiatura, una tendenza che torna dopo tempo, forse ad accompagnare una modifica del concetto di turismo, in modo che possa conciliarsi con le norme imposte dal distanziamento sociale.

I prezzi medi hanno mostrato solamente un leggero calo nei primi sei mesi dell’anno (-0,4%), con degli isolati picchi a Bari (-1,7%) e Palermo (-2%), mentre Roma e Milano si sono tenute al di sopra della media nazionale (rispettivamente -0,1% e -0,3). La quasi stabilità dei prezzi, insieme alla flessione delle compravendite, testimonia come l’impatto del lockdown sulle quotazioni degli immobili sia stato fin ora solamente marginale. Tuttavia, è emerso come in sede di trattativa i clienti riescano ad ottenere sconti fino al 10% su abitazioni da ristrutturare.

Inoltre, per quanto riguarda i futuri andamenti dei prezzi dell’immobiliare nazionale, il presidente dell’istituto Mario Breglia, ha sottolineato come “il mercato del residenziale è composto da famiglie, che anche davanti a una crisi, non accettano di abbassare subito il prezzo del proprio bene che considerano di valore (a meno che non abbiano urgenza di vendere). Semmai allungano i tempi. Ecco perché gli effetti eventuali di un calo più marcato dei prezzi potrà eventualmente vedersi tra sei mesi o anche tra un anno”.
Un altro elemento da considerare è l’effetto che la rivoluzione dello smartworking potrà avere sul prezzo degli uffici: è possibile che come conseguenza dell’adozione della modalità del lavoro agile da parte di molte aziende, queste vogliano risparmiare sugli affitti dei locali, spingendo al ribasso il prezzo degli immobili non residenziali in locazione.

In aggiunta a ciò, la pandemia ha contribuito a modificare la domanda anche dal punto di vista qualitativo. I clienti del settore immobiliare cercano tipologie di abitazioni diverse dal passato, “si cercano – ha sottolineato Breglia case con terrazzo o giardino. Si è disposti anche a comprare in un quartiere periferico pur di avere una stanza in più. Si domandano case cablate e comunque adatte a una condivisone di lavoro e vita quotidiana. Gli spazi per i servizi comuni assumono sempre più valore e importanza, seppur rivisti con lo sguardo rivolto al distanziamento sociale“. Di conseguenza – ha concluso – “molti costruttori stanno riprogettando le iniziative immobiliari in questo senso. Le prospettive sulla restante parte dell’anno sono condizionate dalla situazione occupazionale e dalle misure di sostegno messe in atto dal governo”.